俺たちの内藤忍アニキが中古マンソン投資セミナーの講師やるぞ。お前ら急げ。 pic.twitter.com/KMFbU1Vmky
— ボヴ (@cornwallcapital) 2017年3月11日
バ ブってると不動産市場に素人達が大挙して来るんだけど、ネギしょった鴨だって事にいい加減気づかないのかな?お前らがバブル時だけ来たって良い物件が買え るわけないでしょ?4%以下の区分や前にしこって冷凍しておいたのとかして、高値で売ってるのにみんな喜んで買ってくんだよな。馬鹿だよなあ。
— 全宅ツイのグル (@emoyino) 2016年12月25日
人はなぜ赤字キャッシュ・フローの投資用マンションを買ってしまうのでしょうか。今夜のクローズアップ現代は営業マンの口車に乗せられてしまう浅はかな人間の心の闇に迫ります。
— あさお (@Asa0_41) 2017年1月4日
【不動産と融資】
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
よく、ローンの支払いが終われば純資産というセールスがあります。ワンルームマンション投資を持ちかけるセミナー、見たことがありますよね?よく考えてほしいのは換金性なんです。
仮に3億円の築4年で鉄骨造りのマンションを幸運にも利回り6%で買えたと。残存耐用年数(34年-築4年)を基準にしたローン期間が30年、満額でふなばし銀行が貸してくれたとしましょう。管理費・修繕費・税金で年300万、ローンの支払いで1320万払うと手元には年間180万円残ります。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
幸運にも満室稼働が30年続けば毎年180万円の収入増になります。しかし、残念ながら絶対ありえない。稼働率が10%低下するだけで、2部屋以上の空室が出るだけで赤字になる。埋めるためには広告費も必要だ。そこで考えることは「持ち続けるか」「今売るべきか」の2択です。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
赤字になった所有不動産、「持ち続けるべきか」「今売るべきか」ここで初めてあなたの資産が市場で査定されます。ここで最初の話に戻る。15年頑張ったらローンは残り1.8億円。家賃収入はちょびっと落ちて1500万、経費は変わらずだとして返済前で1200万。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
問題はこっからで、残存耐用年数34年の建物が20年経過したら残り14年しかない。そうすると銀行は14年間でしか貸してくれない。そしたら返済額は年間1400万になる。15年頑張って持った物件は、買ったら200万の赤字になる負動産になっていたと。買ったら赤字なのに誰が買うのか。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
これを考えずにローン返済後の純利益が収入の10%切るような物件、プロですら買わないのに素人が買うのはおかしいとおもいませんか。それから、初めての不動産投資に融資は1億着けばいい方です。つまりデビュー戦は基本負けます。そりゃあ返済後の純利益が億に届くなら誰だってやりますけど、
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
それができるのは大手財閥系不動産様にしかできません。だから転売して短期利益を抜くのです。銀行は融資を通じて不動産から生まれる利益で金利収入を得ています。あなたの手元に届くのは、業者と銀行が商売をした後に残るカンナ屑程度のお金か、節税という名の元に吸い上げられる手元現金なのです。
— 新宿シュガーレス (@Sugarless_kid) 2017年3月20日
国内銀行の不動産向け新規貸出高は、プチバブル時代どころかバブル期すら超えれなかった年間10兆円を15年にあっさり超えて、更に16年は前年比で更に上回る12兆円超え、残高ベースでも過去最高。まさしくみんなでレバ大家さん時代。クラッシュした際の影響考えると怖いね pic.twitter.com/cCclJyf4hs
— 次郎丸(´・_・`)哲戸 (@_Jiro70) 2017年3月4日
30年後のターミナルキャップレート、いやいや3年後の不動産相場でさえも誰も予想出来ないから、今が絶好のタイミング!ってうたう不動産投資セミナーは今日も満席なのだ!
— 全宅ツイのグル (@emoyino) 2017年3月20日
蛇口が閉められた時のことは誰も教えてくれない。「大人は質問に答えたりしない」 pic.twitter.com/TBBa3PMola
— 白米 (@hakumai101010) 2017年3月20日
アパートローンの出血を止めるためにボーナスで補填してなかったら、そのお金はろくでもないことに使ってしまっていたわけで…コンクリ積み立てコツコツできてよかったという考え方はないでしょうか。
— どエンド君 (@mikumo_hk) 2017年3月20日
コメント
コメント一覧 (62)
素人が手を出すと大やけどするぞ
オレみたいに(T_T)
入ってるのは節税と言う名の手持ちの現金
プロ達の生活が豊かになる
俺はそういうことに幸せを感じるんだ。
アベノミクスを支えるために今、自らをどれだけ捧げられるか、そういう心が問われてるわけ。
アカとサタンの軍勢に日本が脅かされる今、投資家としてではなく日本人として、君たちの財産が天のものかサタンのものかを考えなければならないんだ。
これで爆死したとしても君たちの魂は靖国神社で英霊となる。安心して欲しい。
だから嫌だと言っても買うんだよ、うんち物件を。
何度見ても新興宗教の勧誘にしか見えないんだよなぁ。
嫌です・・・
フルレバ借金して流動性のない資産に全ベット投資。
諸行無常の響きあり。
泣きながら渡っていくんだ
その様を・・・こうした安定した場所で見ていると
もうそれだけで・・・しみじみ幸せを感じられる・・・
普段感じることのできぬ「セーフティ」という名の悦楽・・・
「安全」であることの愉悦・・・・!
オリンピックが終わったら、、、
あとは分かってるよな?
オリンピック決まった後ぐらいからまた来るようになったなぁ
都市部は逆に人口増えてて需要は増え続けてるんですよ。ほら、田舎や駅から遠い不便なところはどんどん流出しているけど、利便性の良いところに若い人はどんどん移っているでしょ?
と、よくある少子化を使った断り文句には切り返してリートを年寄りに売ってますw
by地方銀行員
みんながそう思ってる。
なんでみんな不動産オーナーになりたがるんだろう?
名目利率が自分で不動産投資した方が高いからじゃない?
高インフレの新興国国債利率が高く見えるみたいな錯覚と近い?
億トレなら知らんけど
ってネタ元はマルサの女からだろうか…
すげえ そんなに貸し出されてるのに金利が低いままなんだろ
何が起きてんの?
まぁ、オリンピックまでにババ抜きに耐えられるかが勝負だね。
乗っているから高いと言う事が多いが、中古だって買い方次第だから業者売主物件を
買うと1,500万円程度の物件に300万円とか業者利益を乗せている転売屋もいる、
転売する業者の利益が乗っているから必然的に利回りも低くなりがち。
そういう業者売主物件を、客付け能力が高いと謳うグループの管理会社で安価に管理する
とか言って転売する、個人的な意見だが業者が美味しい所を食べてから残りカスを売って
いる気がしてならない、そうではないと言うなら業者売主ではなく仲介で売ってやれ。
スーパーの女とかミンボーの女とかは面白くないけど
お葬式は高瀬春奈の尻がよかった
大体青木雄二だって自分で失敗のリスク背負って商売を始めるよりビル建てて上手くいった奴らの上前をはねてる奴の方が賢いって描いてるけどつまりそれは商業用のビルの事で、地方でその商売が流行ってなくて何か変な雰囲気なのにだから住居で儲ける算段って
その計算式に当てはめたら、実際の怖さがわかるはず。
でも不動産の賃料で儲けてる人もいるのも事実だし、日銀がちゃんとインフレ誘導できれば美味しい業種です。
不動産投資だ株だってのはハードルが著しく低いから、とりあえずよく考えないでも
勉強してなくてもいつでも参入できる(勝てるとは言っていない)
ちょっと考えれば参入障壁が低い=競合が多い真っ赤な海なわけだから
そこで勝つのはノウハウ知ってたり人脈のある一部の奴らだけってのは分かるハズなんだけどね
不動産投資にかぎらず、原資がある奴が強いんだから生半可なやり方じゃアリは潰されて終わるよ
地方の政令指定都市の中古マンションでいいなと思ってたら10年後なのに当時よりも高い価格で売ってるのみてびっくらこいたわ
ダメだダメだ言ってる所にも勝ち目はないわけではない。
それはそれで良いことなんじゃないだろうか
もうでがらしになった数百万の中古マンションを
1千万以上で買い取ってくれるボーナスタイムらしいですわ
だ・か・ら
上がりの30年後やギブアップの10年後、
それこそ3年後に
今みたいなウハウハな状況かわからないのに、
それが永遠に続くみたいに騙すのか悪質でしょうが。
10年前に始めて得してる人がいるなら、
10年前に始めておけば良かったねってだけの話。
今から始めても得するかなんてわからない。
一昨日来やがれって事だろ
今調査士さんも表示登記の需要は賃貸アパート一棟ばっかりで、区分建物も戸建てもその時以来少なく、忙しいばかりであまり儲かってない/賃貸アパートも同じように増えて後同じように減ったがその後これだけまた増えた云々
※賃貸アパートは普通一軒で登記した家のそれぞれの部屋を貸すスタイルで、分譲のように部屋ごとに区分建物の登記をしないからこれだけ増えても件数は伸びない
いろいろどう見てもいびつ
そんでセミナーで簡単に儲かるよう話して気が多きなったところ
二束三文の物件を高値で売り付けまんねん
その二束三文の物件は他の不動産業者から「ゴミ物件売ってくれ」と委託を受けたものもあって
馬鹿な個人からのマージンと他の不動産業者からのマージン二重にとれてうめぇんですよ
リーマンショックのときは自分もちょっとおこぼれもらえた。
本格的なバブル崩壊は金持ちすらも皆殺しだったけど次はどうなるんやろ
俺もそうおもった
投資目的で自分で不動産持つなんてリスクが怖すぎる
都心ですらボロ空き家や空き部屋だらけのアパートが結構あるぜ...
昔ながらの感覚の大家さんは時代に追いついてない人が多いから
新しい感覚の新築で勝負できるあなたなら勝てますよ!って言うのも定番文句だな
実際は昔ながらの大家さんの資金力の余裕さとか全く考えてなかったり
それ生かした二代目の逆襲で痛い目見たりとかよくあるんだけど
なぜか、不動産投資って片手間でも出来るって思われているんだよね
むしろ、情報収集や銀行との交渉力、価値の見定め
普通の商社マンより遙かに高い能力と努力が要求されるのに
これの元ネタマルサの女だろう
津川雅彦が山崎努にどうやったら金持ちになれるかって聞いたセリフ
おれこれ中学位の時に見たが、すげー感動した
いまでもこれを超える感動した映画はないや
でも、身内に地主いるけど不動産の現物はおれには無理と思った
REITがちょうど良いや 六本木ヒルズや元麻布ヒルズもワイがオーナーや(間接的に)
住宅用地の過剰供給と人口減により、アパートローンのバブルが弾けるんじゃないかと見てる。
根拠はないけど、鴨ネギ達が建てた不動産もこの辺りで賃料が下がって、耐えきれず投げ売りされる筋書きは容易に思いつく。
あんな闇鍋みたいなの買うならまだ現物株の方がマシですよ…
不動産ってのは投資じゃなくて事業経営なので、株の売買やREITと比較してるような人は成功しないのでやめとけ。
事業として考えるなら、コンビニオーナーになったりするよりは手堅いよ。
シーッ!それ広めちゃイヤーン
さて、還付された金額と、物件を所有した事によって払った固定資産税と不動産取得税。
トータルして得しましたか?
銀行が貸してくれるから借金したというのはバカです。
銀行と業者はズブズブのグルです。
聞いたことも無い銀行を業者から勧められませんでしたか?
それは日本以上に不況にあえぐ(半島の)外資系銀行です。
今、私がえらいことになってます。
弁護士を間に立てて、絶賛大揉め中です……。
いいか、不動産投資の勧誘電話には絶対乗るな。自己破産したくなければな。